3月31日下午，上海静安区的一个签约室里，施先生面前摆着两份合同。 一份是存量房收购合同，他把名下宝山路一套40平米的老房子，以220万元卖给了静安区保障房公司。 另一份是购房合同，他用这笔钱当天就买下了区内一套112平米的新房。
从签下全国第一单“住房收购置换”合同，到一家人搬进新家，中间没有漫长的挂牌周期，也没有讨价还价。 这笔交易的关键在于，卖老房的钱变成了“专项资金”，只能用于购买指定的新房，实现了“卖”与“买”在同一个下午闭环完成。
这不是个例。 上海在静安、浦东、徐汇三个区启动了试点，收购的标准很明确：总价400万以下，面积70平以下，靠近地铁、产业园或商圈。 这类被称为“老破小”的房子被政府或国企收购后，经过统一改造，会变成保障性租赁住房，以低于市场的租金租给在上海工作的年轻人。
到了4月底，浦东新区宣布已有2套房屋完成收购，进入深度洽谈的意向客户有70多组。 收购范围主要锁定在内环内、2000年以前建成的小户型。
这套做法解决了一个循环难题：居民的老房子有了确定的退出渠道，改善需求得到释放；城市核心区增加了保租房房源；被卡住的置换链条开始转动。
市场用数据给出了回应。 2026年4月，上海二手房网签量达到28742套，同比大幅上涨22.3%，创下了近十年来4月份的单月最高成交纪录。 整个“金三银四”两个月的累计成交量约5.92万套，是近五年来的高点。
成交结构显示，总价在200万到400万之间的刚需房源是绝对主力。 这意味着，最先被政策激活的，正是楼市交易链条最底端的那一批人。
4月28日，中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场”。 消息公布后，各地迅速行动。
深圳在4月29日当天就发布了新政。 核心变化在于，持有深圳居住证的非深户家庭，现在可以在福田、南山等核心区购买第一套住房，不再需要社保或个税证明。 公积金贷款额度也大幅提升，家庭最高可贷额度经过各项条件叠加后，能达到351万元。
4月30日，广州、天津、武汉三地几乎同步发布了政策。
广州将个人公积金贷款最高额度提至100万元，家庭提至200万元。 如果多子女家庭购买被认定为“好房子”的绿色建筑，贷款额度最高可叠加至360万元。 同时，广州还推出了总额2亿元的“卖旧买新”专项补贴，按新房贷款总额的1%发放，单套最高补贴3万元。
天津的政策更为彻底，直接全面取消了住房限购，购房不再受户籍和套数限制。 商业贷款的首付比例统一降至15%，公积金贷款额度也进行了上调。
武汉的新政则侧重于优化公积金的使用。 它取消了二手房公积金贷款比例按房龄分级的规定，统一了贷款成数，并扩大了异地贷款的范围，全国缴存职工在武汉购房都可以申请。 政策出台后，当地主要房产经纪机构的日均带看量和二手房成交量都有明显提升。
5月2日，苏州接棒推出了11条措施。 个人公积金贷款额度提高到150万元，家庭提高到200万元。 购买现房销售的新建商品住房，或者被认定为“两智一全”的改善型住宅，公积金贷款额度还能再上浮50%。
把这些城市的政策放在一起看，内核高度相似：放宽购房门槛、大幅提高公积金支持力度、对多子女家庭和购买高品质住房给予额外倾斜。
如果说限购松绑和公积金提额是常规操作，那么“政府下场收购旧房”这套从上海开始的模式，正在成为更受关注的新玩法。 据不完全统计，到4月底，全国已有约30个城市调整优化了住房“以旧换新”政策。
浙江丽水由当地国企出面，计划直接收购旧房200套。 佛山提出了“委托销售”、“收购转售”、“收购盘活”三种模式。 珠海则延长了“以旧换新”的补贴期限，按新房合同价的1%给予补贴。
易居研究院副院长严跃进指出，上海的“收旧换新”通过政府或国企平台收购符合条件的二手房转化为保障性住房，同时以房票或定向购房款引导居民购置新房，切实打通了存量房与新房之间的流通通道。
一组数据支撑着这个趋势。 截至2026年2月末，全国已有28个省市公示拟使用专项债收购闲置存量土地，总金额超过7700亿元。 钱已经准备在路上。
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